BTN di Simpul Rumah Rakyat: Antara Backlog, Fleksibilitas Sistem, dan Akses Generasi Baru

JATIMPOINT.COM | Persoalan perumahan di Indonesia bukan sekadar hitung-hitungan unit. Ia hidup di antara regulasi, perbankan, pengembang, dan denyut ekonomi masyarakat. Data memang bicara keras.

Backlog perumahan nasional menurut Susenas 2023 masih di angka 9,9 juta unit, bahkan sejumlah kajian menempatkannya di rentang 12 hingga 15 juta unit. Namun di balik angka, ada cerita panjang tentang akses, lokasi, dan keberlanjutan hidup.

Pemerintah mencoba menekan jarak itu melalui Program Tiga Juta Rumah. Pada 2025, anggaran Rp 41,8 triliun digelontorkan lewat skema FLPP. Targetnya jelas, mempercepat kepemilikan rumah bagi masyarakat berpenghasilan rendah.

Tetapi publik kini menuntut lebih dari sekadar progres fisik. Yang diuji adalah apakah rumah benar benar meningkatkan kualitas hidup.

Pengamat ekonomi FEB UPN Veteran Jakarta, Freesca Syafitri, mengingatkan bahwa rumah tidak bisa dipisahkan dari konteks sosial dan ekonomi. Lokasi yang jauh dari transportasi dan pusat aktivitas justru menambah beban biaya hidup.

Menurutnya, pembangunan yang hanya mengejar kecepatan tanpa perencanaan berpotensi memindahkan masalah, bukan menyelesaikannya.

Ia juga menekankan pentingnya evaluasi berbasis dampak atas belanja perumahan negara. Anggaran publik, kata Freesca, harus berani dikoreksi jika tidak tepat sasaran.

Dalam lanskap itu, perbankan menjadi simpul penting agar kebijakan negara tidak berhenti di atas kertas. Hingga September 2025, BTN menyalurkan 142.743 unit KPR Sejahtera FLPP atau sekitar 81,8 persen dari total nasional. Di Jawa Timur, dominasinya bahkan mencapai 78,3 persen dengan realisasi 10.243 unit.

Direktur Consumer Banking BTN, Hirwandi Gafar, menyebut capaian tersebut lahir dari kerja kolaboratif. Sinergi dengan pemerintah daerah, pengembang, serta penguatan digitalisasi disebut menjadi kunci percepatan dan transparansi penyaluran subsidi.

Ia juga mencatat meningkatnya keterlibatan perempuan dalam KPR subsidi yang kini mencapai 32,7 persen, sebuah indikator inklusivitas akses hunian.

Namun ekosistem perumahan tidak berhenti di pembiayaan. Pengembang berada di garis depan realisasi rumah rakyat. Ketua Apersi Korwil Malang Raya, Doni Gananta, menilai pengembang siap mendukung target negara, tetapi terbentur persoalan klasik berupa tumpang tindih regulasi, terutama perizinan dan tata ruang.

Menurutnya, keterbatasan lahan akibat penetapan kawasan hijau dan pertanian berkelanjutan membuat pengembang FLPP terdorong ke wilayah pinggiran.

Jika aturan disamaratakan tanpa mempertimbangkan karakter kawasan, harga rumah sulit ditekan. Ia berharap adanya diskresi kebijakan daerah yang sinkron dengan perbankan agar perizinan dan pembiayaan bisa berjalan paralel.

Transformasi digital BTN diapresiasi, tetapi di mata sebagian pengembang, fleksibilitas sistem masih menjadi catatan.

Komisaris PT Podo Rukun Jaya Properti, Fatich Choirur Roziq, menyebut proses yang panjang dan pencairan yang kurang lincah bisa menghambat proyek, terutama ketika bank lain menawarkan skema lebih adaptif.

Hal serupa disampaikan Direktur PT Podo Rukun Jaya Properti, Yani Shoviyuddin. Ia menilai hubungan kerja di level cabang berjalan profesional, namun kebijakan sistem pusat dinilai terlalu kaku bagi dinamika daerah. Sistem rating pengembang, kata Yani, juga berdampak langsung pada arus kas dan ritme pembangunan.

Komisaris PT Podo Rukun Sukses Makmur, Rolys Wijaya, melihat persaingan perbankan kini bergeser. Bukan lagi soal siapa paling besar, melainkan siapa paling memudahkan. Jika sistem terlalu rumit, pengembang punya banyak pilihan untuk berpaling.

Meski begitu, ruang kolaborasi tetap terbuka. Para pengembang sepakat bahwa kemudahan bagi mereka akan bermuara pada kemudahan bagi masyarakat.

Di sisi lain, BTN juga dinilai memiliki peran unik dalam membangun ekosistem perumahan. H Makhrus Sholeh dari Turen Indah Properti menilai BTN hadir dari hulu ke hilir, membiayai pengembang sekaligus konsumen.

Tantangan lain datang dari perubahan struktur ekonomi. Pakar ekonomi FEB Universitas Wisnuwardhana Malang, Dwi Ekasari Harmadji, menilai sistem penilaian risiko kredit masih tertinggal dari realitas ekonomi baru.

Generasi muda dengan penghasilan berbasis proyek dan digital kerap dianggap tidak bankable, bukan karena tidak mampu, tetapi karena sistem belum adaptif.

Menurutnya, standar risiko tidak perlu diturunkan, tetapi cara membaca risiko harus diperbarui.

BTN mengakui kompleksitas tersebut. Direktur Utama BTN, Nixon LP Napitupulu, menegaskan bahwa backlog perumahan tidak bisa diselesaikan dengan pendekatan parsial.

Sejak 2022, BTN aktif membina pengembang, termasuk developer pemula dan milenial, agar kualitas rumah subsidi tidak identik dengan standar rendah.

Hingga September 2025, BTN telah menyalurkan KPR Sejahtera FLPP senilai Rp186,58 triliun dengan pertumbuhan tahunan 8 persen. Dari kuota nasional sekitar 350 ribu unit, BTN mengelola sekitar 220 ribu unit atau 62 persen. Artinya, setiap hari ribuan akad rumah terjadi melalui mesin KPR terbesar di Indonesia.

Transformasi tersebut juga mendapat pengakuan internasional. Pada Juni 2025, BTN meraih dua penghargaan Global Brand Awards 2025 di Dubai sebagai Best Mortgage Bank dan Best Savings Bank. Namun bagi BTN, penghargaan itu disebut bukan garis akhir.

Melalui super app Bale by BTN, masyarakat kini dapat memilih rumah, mengajukan KPR, hingga memantau proses pembiayaan secara menyeluruh. Digitalisasi ini diarahkan agar pekerja informal, generasi muda, dan kelompok rentan tidak lagi tersisih dari akses hunian.

Di tengah kritik, tuntutan fleksibilitas, dan perubahan zaman, BTN berada di simpul kepentingan negara, pasar, dan masyarakat. Tantangannya bukan hanya membangun rumah, tetapi memastikan rumah benar benar menjadi tempat pulang yang layak dan berkelanjutan bagi lebih banyak warga.